Open book что это такое

Применение контрактов «Open book» для реализации строительных проектов

Применение контрактов «Open book» для реализации строительных проектов

Рубрика #напишут #openbook #ценообразование

Многие эксперты, обратили внимание на один из пунктов Дорожной Карты Минстроя, утв. вице-премьером Маратом Хуснуллиным 28 января 2022 г № 812п-П49 «Совершенствование правового регулирования в сфере строительства и практики применения внесенных изменений в нормативные правовые акты«. Это п 2.5. «Проработка концепции проведения эксперимента с применением концепции «Открытая книга» (Open Book) для реализации строительных проектов».

Касательно применения контрактов «Open book»

Мнение Александра Карпушкина, автора статей и публикаций по строительной тематике специально для Телеграм-канала «Просто о сметах»:

Во-первых, необходимо отметить, что данный вид контракта имеет также название Cost-Plus Fee (Затраты+вознаграждение). Он происходит из концепции распределения рисков между заказчиком и подрядчиком по изменению стоимости ресурсов и их фактического расходования. Здесь риски изменения стоимости ресурсов (заработной платы, стоимости материалов, аренды техники и пр.) берет на себя заказчик. Такой тип контракта обычно используется для строительства объектов, когда нет полного объема проектной и сметной документации, либо если есть высокие риски изменения этих объемов к концу строительства. Вариантов расчета вознаграждения также существует множество, от процента, фиксированной суммы, до прогрессивной шкалы. В таком контракте для подрядчика не важны ни объемы, ни цены, он просто предоставляет людей и технику, может привезти материалы, может взять заказчика. Можно сказать, что данный тип контракта противоположен контракту Unit price (цена за единицу, единичная стоимость, т.е. с применением единичных расценок) и Stipulated (lump) Sum (Оговоренная сумма). В данных типах контракта риски изменения стоимости и расхода ресурсов берет на себя подрядчик. По сути, все три типа контрактов в первую очередь отражают способы определения цены и соответственно способы оплаты.

В отечественной системе согласно ст. 709 и 424 Гражданского кодекса нет четкой грани между указанными способами определения цены. Можно сказать, заказчик оплачивает подрядчику работы по единичным расценкам сметы, и вместе с тем, эта цена включает компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение. Поэтому часто даже при наличии сметной документации, прошедшей государственную экспертизу, к подрядчику могут предъявить претензии по необоснованному обогащению. Залазят в расценки, снимают средства за неиспользованные краны и пр. Получается и с учетом принципа усреднения, который почему-то не перекочевал из МДС-35 в приказ 841/пр, и с учетом того, что мы все работаем в рынке последние 30 лет, у нас еще остались и старые инструменты и старое понимание их применения.

Также возникает проблема с финансированием таких контрактов. Если контракт заключается без полного комплекта проектной документации, и соответственно без полного комплекта детальных смет, то бюджет строительства должен закладываться по объекту-аналогу или на основе расчетов по УНЦС. В классическом контракте заказчик перекладывает большинство рисков изменения стоимости, а также объемов работ на подрядчика и очень много работ он делает просто бесплатно. В контракте такие условия есть, если ты ввязываешься, то должен понимать, что все что не учтено или некорректно просчитано – за твой счет.

Таким образом, возможность и решение об увеличении стоимости контакта в связи с существенным изменением стоимости ресурсов, то, что сейчас повсеместно происходит в свете концепции распределения рисков между заказчиком и подрядчиком теряет смысл. Заказчик как раз выбирает: кто берет на себя риски и применяет соответствующий тип контракта. Поэтому увеличения стоимости контракта, ровно, как и его уменьшения по единичным расценкам быть не должно.

Данный подход остался еще с плановой системы экономики и совершенно не отражает сегодняшние риски и потребности. А риски – это в первую очередь запасы. Фактически запасы на непредвиденные расходы на западе значительно выше и составляют около 10-15% на стадии строительства против наших 2-3%. Также подрядчик не имеет возможности заложить никаких запасов на свои риски, а только может снизить цену на конкурентной процедуре.

Кроме того, к стоимости по объекту-аналогу западные коллеги также прибавляют около 30-100%. В таком случае заказчик имеет средства заключить контракт EPC, который как раз и закладывает все риски и дороже обычных и контракт по фактическим затратам. У нас же запаса к объекту-аналогу вообще никаких не закладывают и что будет делать заказчик, когда ему не будет хватать средств? А их практически никогда не хватает!

Данный тип контракта подразумевает более глубокое участие заказчика в строительстве. Фактически он должен проверять всю бухгалтерскую документацию (отсюда и название). Т.е. расходы заказчика на специалистов тут будут выше. Часто создается корпорация из заказчика, проектировщика и подрядчика и данные взаимоотношения происходят внутри этого объединения. Плюс, необходимо понимать, что многие подрядчики все еще работают «в черную», т.е. имеют «серую» зарплату, «оптимизируют» налоги и занимаются прочими подобными вещами. И работать по такой схеме не просто не захотят, но и не смогут.
Также, в связи с последними изменениями законодательства, с отменой многих требований у многих подрядчиков возникает еще больший соблазн воспользоваться ситуацией. И сейчас очень своевременно было бы принять закон, наподобие Закона Линкольна (Закон о ложных исках) [Марата Хуснуллина — прим.ред] для защиты заказчика и государственной собственности от неправомерных действий подрядчика.

P.S: Сама идея применения типа контракта «Open book» очень хороша, опробована и давно работает на Западе в рыночной системе. Но она не «поедет» с нашей системой ценообразования, контрактации, закупок, оставшимися еще с плановой системы экономики.

Мнение Андрея Орловского, Генерального директора сервиса по оценки стоимости строительства GLOBECOST.COM специально Телеграм-канала «Просто о сметах»:

Как известно, любой эксперимент, начинается с гипотезы и направлен на поиск чего-то нового. Я могу предполагать, что гипотеза, в данном случае может заключаться в том, что использование механизма «Открытая книга» позволит либо сократить стоимость строительства, либо сократить сроки, либо обеспечить прозрачность взаимоотношений. На мой взгляд, в рамках реализации государственных проектов, добиться этого с применением механизма «Открытая книга» не получиться, а может быть обратный эффект по следующим причинам:

Открытая цена в строительстве: концепция, предпосылки и инструменты ценообразования

Изображение носит иллюстративный характер

Введение

Как часто Заказчик сталкивается с невозможностью объективно определить стоимость проекта? Причины этого — некачественная ПСД или её отсутствие, параллельное проектирование, работы по реконструкции или непредсказуемость проведения работ (бурение туннелей, подводные работы и т.п.). Всё это мешает дать справедливую и объективную стоимость проекта.

В таких обстоятельствах у Заказчика возникает вопрос – как построить объект и не переплатить? Для этого используются специальные схемы ценообразования. Они позволяют прозрачно для Заказчика и для всех участников провести строительство.

Существует концепция открытой цены, которая именуется Open Book (Открытая книга) в международной практике FIDIC. Это концепция реализации инвестиционно-строительных проектов. Она предполагает реализацию проекта еще до получения полной информации о его конструктивном исполнении и объеме работ.

В таких контрактах порядок ценообразования происходит по 3 схемам:

• открытая объявленная цена работ;
• возмещение компенсации на затраты (Cost+Fee);
• комбинированное ценообразование.

Схемы ценообразования

Открытая объявленная цена работ

Эта система похожа на тендерный метод выбора Подрядчика. Исключение – тендер открыто проходят закупка материалов, оборудования и работ субподрядчиков. Торги проходят с условием прозрачности информации об участниках, калькуляции себестоимости работ, системы ценообразования, накладных и непредвиденных затрат. Стоимость единицы работ также является предметом конкурса.

Подрядчика выбирают до проведения расчёта объекта по «Открытой книге». Иначе можно это сделать на этапе тендера материалов. Конкурсная основа даст хороший стимул для каждого претендента.
Вознаграждение Подрядчика рассчитывается одним из 4 вариантов:

1. Как процент от стоимости проекта. Материалы могут быть включены или нет.
2. Как фиксированная сумма за какой-то объём работ.
3. Как процент от затрат и премия за результат.
4. Определённая величина, которая зависит от трудозатрат и вложенных производственных активов.

После выбора Подрядчика в ходе исполнения работ формируется твёрдая цена проекта – понятная для Заказчика и со справедливой рентабельностью для Подрядчика.

Схема: Cost+Fee

Возмещение компенсации (Fee) осуществляется идентично по одному из 4 вариантов расчёта рентабельности Подрядчика. Различие в методе проведения затрат (Cost). Материалы и работы закупаются самим Подрядчиком при согласовании Заказчика. Все статьи затрат по-прежнему остаются прозрачны для Заказчика. Далее возмещаются все затраты Подрядчика и оплачивается компенсация Fee.

При выборе ценообразования Cost+Fee доверие между сторонами должно быть высокого уровня. Так как при таком способе затрат нету регулирования по рынку. У Подрядчика не будет стимула вести тщательную закупку для экономии. Это решается либо качественной службой Заказчика – которая будет согласовывать все счета Подрядчика и контролировать процесс закупок. Либо надёжностью и порядочностью исполнителя.

Маржинальный доход Подрядчика – объект обсуждения сторон контракта, как и другие условия соглашения, включая исполнительские затраты. При работе с компенсацией Fee маржинальной доход не может поддаваться публичному торгу. Возникают ряд противоречий – оплата труда, обеспечение безопасности работ и др.

Комбинированная схема ценообразования

Методы открытой объявленной цены и компенсации на затраты можно применять вместе:

1. Затраты на производство отдельных работ по единичным расценкам с прибылью Подрядчика + ценообразование комплекса (пакета) работ по открытой объявленной цене;
2. Затраты на строительство временных зданий и их содержание по фактическим утверждённым Заказчиком затратам + Fee;
3. Компенсация инжиниринговых услуг – как процент от общих затрат.

Термины «Открытая книга» и открытая цена редко используются в Беларуси. Однако на практике заказчики и подрядчики много лет интуитивно применяют элементы данной концепции. Открытая цена – это по сути приблизительная цена. В ней не только возможно изменение объемов работ, но и изменение иных составляющих, например, стоимости материалов, машин и механизмов и т.д.

Но при этом размер вознаграждения подрядчика известным заказчику, то есть является открытым, как и суммы расходов.

Частично такая практика применялась в 90-х и начале 2000-х годов, когда в договорах оговаривалась оплата материалов по ценам фактического приобретения либо возмещение транспортных издержек подрядчика по фактическим расходам.

Вместе с тем, надо понимать, что концепция «Открытой книги» достаточно сложный механизм, организация согласования расходов, закупок требует больше усилий и времени. Поэтому исторически подобные подходы применяются в тех случаях, когда заказчику не принципиально важны стоимость и сроки, а важнее качество либо уникальные характеристики объекта.

В наших условиях применение данной концепции может быть успешным при гиперинфляции и девальвации, когда невозможно спрогнозировать расходы подрядчика на длительный период времени.

Заключение

В 90% случаях изложенные концепции используются вынужденно. Причина – это реализация нестандартных проектов из-за невозможности определения полной стоимости проекта (незавершённость предыдущих этапов строительства, некачественная ПСД или высокая сложность работ), либо необходимость раннего старта до сбора всей информации и подготовки проектной документации.

Данные концепции применимы и для обычного проекта без каких-либо сложностей в его реализации. Для Заказчика может быть важна открытость и справедливость цены объекта. Конкурсные предложения потенциальных Подрядчиков могут существенно отличаться. Невозможность объективно выбрать неизменную договорную стоимость контракта приводит к использованию таких инструментов контрактов.

В сложившихся экономической и политической ситуациях, как никогда важны надёжность и финансовая эффективность в реализации строительных проектов. Хеликс предлагает различные типы договоров и ценообразования, в том числе изложенное выше. Это даёт возможность Заказчику выбирать удобные условия финансирования и распределение рисков при строительстве.

Мы работаем на результат, которым будут довольны наши клиенты

Доверие клиентов и отличная репутация стимулируют нас реализовывать проекты на самом высоком уровне

Мы всегда находимся в поиске новых, максимально эффективных решений в сфере строительства

Складской коллапс: строительство "на паузе" и формат Open Book

В условиях пандемии COVID-19 спрос на складские площади резко возрос. Получая международные товары с перебоями и длительными задержками, компании предпочитают накапливать резерв, и для этого нужно место. Существующие склады и хабы уже давно не справляются с возросшими объемами, и тенденцией 2022 года должно стать строительство новых складских комплексов. Мешает этому волатильность строительного рынка и резкие скачки цен на отдельные виды материалов. По мнению специалистов компании Platforma.Legal, решить проблему поможет формат Open Book.

Формат подразумевает фиксированные затраты на возведение объектов, и отдельную смету для стройматериалов, которые оплачиваются согласно текущим расценкам. Open Book уже давно практикуется на Западе, и в текущих условиях как нельзя более кстати подходит для России. Затруднение может быть вызвано тем, что торговые компании плохо разбираются в специфике строительного рынка, и контролировать рост и падение цен на материалы в режиме реального времени сможет далеко не каждый.

В то же время, мотивацией может стать финансовая выгода, ведь только за первое полугодие 2021 ставки на аренду складов возросли на 5,5%, и эта тенденция лишь укрепляется. Спрос на этом рынке просто огромен. Так, в течение 9 месяцев 2021 года объем сделок со складами в пределах Москвы и Московской области возрос на 75%!

Коллапс на рынке складов

В пользу расширения складских площадей говорит статистика. Так, в первом полугодии 2021 года:

• средняя ставка аренды складов класса «А» в Московской области достигла 4150 руб/м2;
• общая сумма сделок (по площадям) в Ленинградской области достигла 214 000 м2;
• спрос на складские площади возрос на 29%.

Об этом говорят данные Cushman&Wakefield и других источников. Подогревает ситуацию политика маркетплейсов. Так, крупнейшие площадки Wildberries и Ozon активно расширяют сеть пунктов выдачи по всей стране, и заинтересованы в приобретении/аренде складских площадей не только в Москве/Петербурге, но и по регионам. К слову сказать, сейчас в МСК и СПБ остаются свободными не более 0,5% складских помещений (около 95 000 м2).

В условиях дефицита арендная ставка ожидаемо увеличилась на 25-30%. Ее росту также поспособствовало подорожание строительных материалов (необходимых для возведения новых складов). К примеру, та же арматура выросла в цене на 75%, а профилированный стальной лист – на 117%. Средств не хватает даже на завершение строительства государственных объектов, не говоря уже о частных складских комплексах.

В условиях небывалой волатильности строительного рынка подрядчики и строительные компании заняли выжидательную позицию, и не спешат брать на себя новые обязательства по возведению объектов. Это и неудивительно, ведь изначально заявленная цена в процессе работы может возрасти на 30-50%, и компенсации за это не предусмотрены.

В ближайшие 6 лет ожидается сокращение строительных работ по всей стране примерно на 50% – из-за банальной нехватки средств на дорожающие материалы. Прогнозировать цены в условиях пандемии невозможно (даже на месяц вперед), и более-менее защищенными остаются только крупные государственные объекты. Что касается мелких строительных проектов, то ответственность за них придется брать непосредственно самим торговым компаниям, а рисковать никто из них не хочет.

Есть ли «лекарство» от кризиса?

Очевидно, что снижение темпов строительства невыгодно ни заказчикам, ни исполнителям (девелоперам). Первые рискуют больше всего, так как увеличение цен на материалы может поставить под угрозу весь бизнес. Так, ритейлер изначально рассчитывает на конкретную арендную плату (руб/м2), за вычетом которой должен сохраняться положительный баланс. Но при повышении аренды (из-за волатильности строительного рынка) баланс может стать отрицательным, и компания понесет невосполнимые убытки.

Для девелоперов такая ситуация тоже невыгодна, так как значительную часть дохода они получают от разницы цен на строительные материалы. Решить вопрос в пользу и заказчиков и исполнителей можно с применением политики Open Book. Она подразумевает фиксированную плату девелоперам за оказание услуги (строительство), а все расходы (связанные с повышением себестоимости объекта) берут на себя покупатели. До недавних пор такая политика применялась только в Москве, но в текущих реалиях ее также пора переносить на региональный уровень.

Как работает Open Book на практике?

Механизм работы Open Book достаточно прост. Согласно нему, договор аренды заключается с прикреплением перечня услуг, которые арендатор обязуется оплачивать по фактически понесенным расходам. Перечень не является фиксированным, и его отдельные пункты можно менять/удалять по договоренности сторон. В самом договоре обязательно прописывается, что сделка заключается по принципу Open Book.

На данный момент механизм мало распространен среди мелких коммерческих компаний, так как при желании каждая из них может самостоятельно контролировать ценник за условный ЧОП (или клининговые услуги) в рамках аренды. В случае с большой стройкой дела обстоят сложнее. Здесь невозможно оперативно отслеживать и классифицировать все многообразие строительных материалов, которых в одной смете могут насчитываться сотни и даже тысячи разновидностей. Самостоятельно вникать в строительные нюансы ритейлеры тоже не хотят, поэтому единственный вариант – приглашать оплачиваемых экспертов.

Как склады стали исключением из правил?

Строительная сфера испытывает острую нехватку материалов, в особенности – металлопрокатной продукции. Летом 2021 года наблюдался переизбыток предложений со стороны заказчиков, и девелоперы были вынуждены отказываться от строительства новых складов. Это ожидаемо привело к росту количества сделок в формате Open Book. Так, им уже активно пользуются такие организации как «Ориентир», «ПСО-13» и «МБМ». Их представители не раз высказывались по поводу того, что данный механизм – один из самых честных и прозрачных. Практика показывает, что это действительно так. Open Book одновременно защищает:

• заказчиков – от срыва сроков и использования некачественных материалов;
• девелоперов – от резких скачков цен на закупочные стройматериалы.

Таким образом, складской сектор может стать исключением из правил для строительной сферы – благодаря механизму Open Book. Он одинаково выгоден и для девелоперов, и для заказчиков, и позволяет снижать итоговую стоимость объектов на 3-4%, а сроки их сдачи – на 30-34%. Единственный минус – необходимость приглашать экспертов «со стороны», но в нынешней кризисной обстановке это – мелочь.

Говорить о безоговорочной победе принципа Open Book на российском строительном рынке пока рано, но лояльность к нему неуклонно растет. Изменчивость цен на материалы по-прежнему сложно предсказывать (если не сказать – невозможно), и выбор в пользу Open Book неизбежен. Вопрос только в сроках и уровне доверия, которое растет только при наличии успешного (положительного) опыта. Наблюдая за ситуацией со стороны, компании будут вынуждены признать, что этот принцип состоятелен и выгоден.